• 土地出讓金差別大 看看二手房交易過戶土地出讓金你要繳多少?

    訪客 法律新聞 2020-04-16 14:03:14

    出讓金_國有土地使用權出讓_五環內不再出讓商業用地

    4月22日紹興晚報上一則《二手房交易費》中提到的“土地出讓金”,令不少市民產生了疑惑,紛紛趕到市行政服務中心國土窗口咨詢。在國土窗口工作人員的解釋下,我們發現,上周晚報提到的“土地出讓金”略顯片面,因為其中還包含著不少的學問,這筆金額的多少,跟地段、房源性質以及房子的新舊都有著不小的關系。

    “目前規定,市區房改房、劃撥土地的城中村拆遷安置房、經濟適用房這三類住宅在交易時,需繳納土地出讓金或土地收益;其它土地性質屬于劃撥的住宅在轉讓交易時,允許買房者選擇保留劃撥,或選擇辦理出讓手續,繳納土地出讓金。”國土窗口趙主任在解釋土地出讓金的時候說道。那么土地出讓金的繳納標準是多少呢?怎樣計算這筆金額呢?趙主任根據相關政策規定,給出了一個詳細的說明。

    一、房改房和劃撥土地的城中村改造拆遷安置住宅

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    市區房改房及劃撥土地的城中村改造拆遷安置住宅,在轉讓交易時實行土地有償使用,需補繳土地出讓金,由買房者按規定標準繳納。應補繳的土地出讓金=土地出讓金繳納標準×住宅分攤土地面積×年期修正系數。

    其中,土地出讓金繳納標準為該住宅轉讓時其坐落位置住宅用地基準地價的10%,目前市區一類住宅用地基準地價為6000元/㎡,二類為4440元/㎡,三類為2720元/㎡;住宅分攤土地面積為:房屋面積/總樓層數;土地出讓年限根據房屋規劃驗收合格之日和房屋結構確定,年期修正系數是按剩余出讓年期進行修正,剩余出讓年期從70年到20年以下,相對應修正系數在1到0.5之間。

    趙主任綜合紹興的相關情況介紹道:“目前辦理中,情況最多的是房改房,房改房基本都在老城區范圍內,為一類住宅用地,且基本為2001年1月1日前竣工規劃驗收合格的住宅。”

    如以一套70平方米的劃撥土地房改房為例,總共樓層為5層,根據文件規定,辦理出讓的終止年限為2050年12月31日止,目前來辦的話,也就是剩余出讓年限還有35年多,年期修正系數為0.7,應補繳的土地出讓金為(6000×10%)×(70/5)×0.7=5880元。

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    值得注意的是,房改房為出讓土地的,則為補繳相當于土地出讓金的價款,計算方法和劃撥土地房改房一樣,只是年期修正系數得根據原出讓年限進行修正。

    二、經濟適用房“花頭多”,少則幾萬元,多達十幾萬元

    根據規定,經濟適用房滿5年才能上市交易,由賣房者按規定標準繳納土地收益,浙政發〔2007〕57號文件下發之日起(2007年10月7日起,具體以契證發證之日為準)購買的經濟適用住房,上市交易后向政府交納的土地收益等價款比例為55%;此前已購買的經濟適用住房,上市交易后向政府交納的土地收益等價款按原政策執行。

    趙主任針對經濟適用房滿5年上市交易辦理的程序進行了解釋:“房屋登記機構先審核房屋登記簿,審核當時符合交易條件的,向地稅部門出具聯系單,地稅部門征收相關稅款,完稅后持契證等有關資料向國土部門繳納土地收益等價款。取得完全產權后,再辦理交易過戶手續。”

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    按照原政策規定,經濟適用房應繳納的土地收益=土地收益繳納標準×住宅分攤土地面積×年期修正系數。土地收益繳納標準為該住宅轉讓時其坐落位置住宅用地基準地價減去土地取得成本后的差額,土地取得成本按150元/平方米計算;住宅分攤土地面積和年期修正系數同第一類房產情況中所述確定。

    就以城南沁雨園經濟適用房面積70平方米,總共樓層為5層為例出讓金,沁雨園目前為住宅三類地段,原土地出讓年限為2074年7月10日,現在來辦的話剩余出讓年期60年不到得出年期修正系數為0.9,應繳納的土地收益為(2720-150)×(70/5)×0.9=32382元。

    然而,自2007年10月7日起(具體以契證發證之日為準)購買的經濟適用住房,上市交易后向政府交納的土地收益等價款比例為55%。

    土地收益等價款=(該房交易時計稅單價-經濟適用住房原購買時單價)×按經適房價格購買的面積×55%。經濟適用住房包含閣樓等不同類型房產的出讓金,根據交易時列入計稅范圍房產的計稅金額,按原經濟適用住房購買價格比例分攤,計算該房交易時計稅單價。

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    “根據目前辦理情況,主要是鵝亭境園的經濟適用房,一般需繳納10萬元以上,具體多少得根據交易時計稅價格和享受經適房面積計算。”趙主任如是說道。

    劃撥土地的經濟適用房,按以上規定交納土地收益后,土地使用權類型改為出讓;同一套房中按市場價購買的面積應同步辦理土地出讓手續,按房改房類型的繳納標準計算繳納。

    三、其它土地性質是劃撥的住宅,自行選擇保留劃撥或辦理出讓

    房改房、城中村拆遷房、經濟適用房三種類型外的其它土地性質屬于劃撥的住宅,在轉讓交易時,買房者可以選擇保留性質劃撥,也可以選擇辦出讓;如果選擇辦出讓,則按房改房補繳土地出讓金的標準繳納土地出讓金;如果選擇保留劃撥,則需按原規定交納一筆土地收益金。土地收益金是由房管部門收取,是按房產面積征收。

    “從目前收取的情況來看,60平方米左右的房子,一般在一千元上下。”趙主任解釋道,這類劃撥土地住宅主要是一般的拆遷安置房、老城區磚木結構的老房子等。

    趙主任說,此類房子交易時來咨詢保留劃撥還是辦出讓的比較多,從省錢角度來講,土地收益金肯定是比出讓金便宜得多,選擇保留劃撥還是辦出讓可能對需要將此房抵押貸款的買房者有直接影響,建議買房者向銀行了解后,再予選擇。

    最后,趙主任補充說,以上所述各類房子是針對個人的住宅交易時的政策規定,假如原來是單位的劃撥土地住宅交易的,另有政策規定,此類情況較少,如市民碰到時具體再向國土窗口咨詢。

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